Goiânia estabelece novas regras para altura de prédios em áreas adensáveis previstas no Plano Diretor, que considera infraestrutura de transporte coletivo

Publicado em: 9 de novembro de 2026

Medida altera critérios de análise de construções independentes em terrenos com desnível e alcança projetos em tramitação; legislação urbanística prevê concentração de moradias e atividades econômicas em regiões sustentadas pela rede viária e pelo transporte público

ADAMO BAZANI

A Prefeitura de Goiânia (GO) estabeleceu novas regras para a medição da altura de edifícios construídos em terrenos com desnível, especialmente nas áreas de maior adensamento previstas no Plano Diretor da capital. A determinação, publicada no Diário Oficial de sexta-feira, 6 de novembro de 2026, trata de construções independentes localizadas em um mesmo imóvel e faz referência à necessidade de infraestrutura viária e de transporte público para sustentar as regiões com maior concentração de moradores e atividades econômicas.

A mudança permite que a altura de cada edificação fisicamente independente seja calculada a partir de seu próprio nível de referência, respeitadas as características naturais do terreno e as demais exigências urbanísticas. A regra vale para novos projetos e aqueles que já estão em análise na Prefeitura, mas não aumenta os limites de ocupação, a densidade habitacional nem o potencial construtivo dos imóveis. Embora mencione a infraestrutura de transporte coletivo, a publicação não estabelece novas linhas de ônibus, corredores exclusivos ou investimentos na Rede Metropolitana de Transportes Coletivos (RMTC).

A Instrução Normativa nº 20, de 5 de novembro de 2026, foi assinada pelo secretário municipal de Eficiência, Fernando Antônio Ribeiro Peternella.

A medida busca padronizar a análise dos projetos arquitetônicos, especialmente nos casos em que diferentes prédios ocupam partes mais altas e mais baixas de um mesmo terreno.

Pela regulamentação, cada construção considerada autônoma deverá possuir estrutura própria, circulação vertical independente e pavimento térreo individualizado, além de respeitar os afastamentos obrigatórios.

A ligação entre edifícios poderá ocorrer por subsolos inteiramente abaixo do terreno natural ou por elementos que não representem área construída computável, como determinadas passarelas, marquises e coberturas de passagem.

Construções conectadas por um embasamento ou volume contínuo acima do terreno natural serão consideradas uma única edificação para fins de medição da altura.

A regra alcança as Áreas Adensáveis e outras unidades territoriais da Macrozona Construída nas quais a altura dos edifícios seja definida pela tabela de parâmetros urbanísticos do Plano Diretor, sem limite máximo fixo. Não se aplica às Áreas de Adensamento Básico nem às Áreas de Ocupação Sustentável, que seguem critérios específicos.

O que a altura dos prédios tem a ver com o transporte coletivo?

A relação está no próprio modelo de crescimento urbano adotado por Goiânia.

O Plano Diretor, instituído pela Lei Complementar nº 349, de março de 2022, estabelece diferentes categorias de ocupação do território, considerando características ambientais, estrutura urbana e capacidade de atendimento por serviços públicos.

Entre elas estão as Áreas Adensáveis, destinadas a receber maior concentração de moradias e atividades econômicas, com suporte da infraestrutura viária e de transporte público.

Na prática, a diretriz procura relacionar os locais onde a cidade pode concentrar mais pessoas e atividades à estrutura necessária para atender aos deslocamentos dessa população.

Isso envolve não apenas a possibilidade de construção de edifícios, mas também as condições de circulação de ônibus, o acesso aos terminais, a integração entre linhas, as calçadas e os demais componentes da mobilidade urbana.

O próprio Plano Diretor estabelece os chamados Eixos de Desenvolvimento, apoiados na rede estrutural de transporte coletivo.

Entre os corredores mencionados na legislação estão o Anhanguera, o Goiás BRT Norte-Sul, o Leste-Oeste, o Mutirão e os corredores das avenidas T-9, T-7, T-63 e 85, além de outros eixos viários.

A identificação desses corredores no Plano Diretor representa uma diretriz de organização territorial e não significa que todas as estruturas previstas estejam integralmente implantadas.

O texto também estabelece como objetivos o fortalecimento da RMTC, a integração física, tarifária e operacional dos transportes, a melhoria da regularidade das viagens e a redução dos tempos de deslocamento.

Há, portanto, uma relação direta entre a política de ocupação urbana e o planejamento dos transportes, embora a instrução normativa publicada agora trate especificamente de critérios para aprovação de edificações.

O adensamento de uma região pode representar mais moradores utilizando os ônibus, mais trabalhadores se deslocando até atividades comerciais e maior circulação de pessoas em determinados horários.

Por isso, a concentração de empreendimentos habitacionais e comerciais exige planejamento da capacidade dos sistemas de transporte, da oferta de viagens e das condições de acesso aos serviços.

A nova regulamentação, entretanto, não apresenta estudos de demanda de passageiros nem determina alterações na operação das linhas existentes.

Como funcionará a nova medição dos edifícios?

A principal alteração administrativa está na forma de calcular a altura de construções independentes em terrenos com diferentes níveis.

Imagine um imóvel com duas torres separadas, uma localizada na parte mais alta do terreno e outra na parte mais baixa.

Desde que atendam às condições para serem consideradas edificações autônomas, a altura de cada uma poderá ser medida individualmente, a partir do respectivo nível de origem.

Não será permitido utilizar a cota mais baixa de todo o terreno como referência para um prédio implantado em outra parte do imóvel, quando essa cota estiver fora da área ocupada pela própria construção.

Também não será admitida a divisão apenas formal de uma construção contínua para obter níveis diferentes de referência.

Outro ponto envolve os chamados subsolos aflorados, que são pavimentos parcialmente enterrados e parcialmente expostos em razão da inclinação natural do terreno.

A Prefeitura esclarece que a existência de um desnível superior a 1,50 metro no imóvel não significa automaticamente que exista um subsolo aflorado.

Essa condição deverá ser examinada individualmente, considerando as características da área efetivamente ocupada por cada edificação.

O Plano Diretor admite subsolos aflorados com exposição de até três metros, respeitadas as condições regulamentares.

A instrução normativa também estabelece que cortes, aterros e outras movimentações de terra não podem ser utilizados para alterar artificialmente o nível natural adotado como referência.

Os responsáveis pelos projetos precisarão apresentar levantamentos planialtimétricos, plantas de implantação, cortes das edificações e documentos técnicos que comprovem as características do terreno.

As exigências incluem a apresentação de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), conforme o profissional responsável.

Informações incorretas poderão resultar na revisão ou anulação da aprovação, assegurado o direito de defesa, além das sanções previstas na legislação.

Crescimento urbano e infraestrutura precisam caminhar juntos

A nova regulamentação não modifica o tamanho total que poderá ser construído em um terreno. Os índices de aproveitamento e de ocupação continuam sendo calculados sobre o imóvel como um todo.

Também permanecem as exigências de afastamento entre edificações, segurança contra incêndio e restrições de altura associadas às zonas de proteção de aeródromos e helipontos.

A norma tem aplicação imediata e também alcança os projetos que já estavam em tramitação. Nesses casos, exigências anteriores incompatíveis com os novos critérios poderão ser revistas durante a análise.

Do ponto de vista da mobilidade urbana, a publicação chama atenção para um aspecto importante do Plano Diretor: a ocupação da cidade não pode ser considerada isoladamente das condições de deslocamento das pessoas.

O planejamento de novas moradias, centros comerciais e serviços precisa levar em conta a capacidade das vias, dos sistemas de ônibus e dos equipamentos de integração, especialmente nas regiões que já apresentam maior concentração de atividades.

Em fevereiro de 2025, a Prefeitura também instituiu o Programa Nova Mobilidade, com diretrizes para integrar políticas de trânsito, transporte coletivo e mobilidade ativa. A iniciativa contempla estudos e intervenções nos eixos estruturais, incluindo os sistemas BRT Leste-Oeste e Norte-Sul.

Essa política tem abrangência diferente da instrução normativa publicada em novembro, mas ambas se inserem no conjunto de instrumentos municipais relacionados à organização e ao funcionamento da cidade.

O desafio é fazer com que o desenvolvimento imobiliário, a infraestrutura viária e a oferta de transporte coletivo avancem de maneira compatível.

Para o passageiro, essa integração se traduz em condições concretas de deslocamento: disponibilidade de ônibus, regularidade das viagens, acesso aos pontos e terminais, segurança e tempo gasto diariamente entre casa, trabalho, estudo e demais atividades.

A regulamentação das alturas dos edifícios não resolve essas questões diretamente. Ela organiza procedimentos de aprovação de projetos dentro de um Plano Diretor que já reconhece a importância do transporte público para sustentar o crescimento urbano.

Adamo Bazani, jornalista especializado em transportes