Nova lei na capital paulista altera regras do licenciamento urbano e enquadra infraestruturas de transporte público

Publicado em: 30 de dezembro de 2025

Sancionada pelo prefeito Ricardo Nunes após aprovação da Câmara, legislação institui regime eletrônico autodeclaratório e equipara estações de metrô, trem e terminais de ônibus a imóveis da administração pública

ALEXANDRE PELEGI

O prefeito Ricardo Nunes, da cidade de São Paulo, sancionou a Lei nº 18.375, de 29 de dezembro de 2025, que altera de forma significativa as regras do licenciamento urbano na capital ao instituir um regime eletrônico autodeclaratório para obras e reformas de edificações de até 1.500 metros quadrados e ao incluir explicitamente as infraestruturas do transporte público nesse novo enquadramento legal. A norma redefine procedimentos, responsabilidades técnicas e critérios de análise para intervenções urbanas, com reflexos diretos sobre estações de metrô, estações de trem e terminais de ônibus.

Pela nova legislação, diversos documentos de controle da atividade edilícia — como Alvará de Aprovação e Execução, Certificado de Conclusão e Certificado de Regularização — poderão ser emitidos de forma automática e sistêmica, com base em declarações do responsável técnico, do proprietário ou do possuidor do imóvel, desde que atendidos os parâmetros do Código de Obras e Edificações (COE), da Lei de Uso e Ocupação do Solo e da legislação urbanística vigente.

Transporte público passa a ter enquadramento específico

Um dos pontos centrais da lei para o setor de mobilidade está no artigo 6º, que equipara, para fins de licenciamento e atividade edilícia, os bens imóveis e instalações diretamente afetos à prestação do serviço público de transporte de passageiros aos imóveis da Administração Pública Direta e Indireta.

O texto menciona expressamente infraestruturas metroviárias, ferroviárias e rodoviárias, incluindo estações de metrô, estações de trem e terminais de ônibus, além de outras instalações essenciais à continuidade e à atualidade do serviço. Com isso, obras e intervenções nessas estruturas passam a seguir, sempre que possível, o rito autodeclaratório eletrônico, previsto na nova lei.

Licenciamento de obras públicas e bens afetos a concessões

A legislação também alcança imóveis particulares afetos à prestação de serviços públicos, inclusive aqueles utilizados por meio de concessões, permissões, parcerias ou autorizações. Isso inclui bens reversíveis, instalações operacionais e imóveis vinculados à execução de contratos de transporte público.

No caso de empreendimentos da Administração Pública Direta e Indireta, o licenciamento, quando exigível, deverá ser realizado prioritariamente pelo rito autodeclaratório. Apenas nos casos em que houver impedimentos técnicos ou legais o processo será encaminhado para análise por uma Comissão Intersecretarial, presidida pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL).

Prazos, sistema eletrônico e início das obras

A lei estabelece que, no regime declaratório, o prazo para emissão dos documentos não pode exceder 30 dias, contados a partir da autuação do pedido. Caso esse prazo seja ultrapassado sem indeferimento formal ou encaminhamento para o rito ordinário de análise técnica, a obra poderá ser iniciada, sendo a responsabilidade pela conformidade integral do projeto atribuída ao proprietário, ao possuidor e aos responsáveis técnicos.

Todo o sistema eletrônico de emissão, validação e gerenciamento dos documentos ficará sob responsabilidade da SMUL, que também será encarregada da liberação inicial do sistema e da regulamentação dos procedimentos.

Áreas com restrições urbanísticas

Apesar da simplificação dos trâmites, a lei mantém restrições importantes ao uso do regime autodeclaratório. O procedimento não se aplica, entre outros casos, a imóveis:

• localizados em áreas tombadas ou em seu entorno;
• situados em áreas de mananciais, proteção ambiental ou APP;
• classificados como Polos Geradores de Tráfego;
• sujeitos a licenciamento ambiental;
• atingidos por melhoramentos viários, desapropriações ou decretos de utilidade pública;
• inseridos em áreas de influência de linhas de metrô e trem metropolitano;
• localizados em perímetros de operações urbanas consorciadas ou planos de intervenção urbana.

Nessas situações, permanece obrigatória a análise técnica convencional pelos órgãos municipais competentes.

Fiscalização, responsabilidade e penalidades

A nova sistemática transfere maior responsabilidade aos profissionais habilitados e aos proprietários, que respondem solidariamente pela veracidade das informações declaradas. A SMUL poderá realizar auditorias por amostragem, reanálises de ofício ou mediante denúncia e encaminhar fiscalizações às subprefeituras.

Em caso de irregularidades, os documentos poderão ser revogados, anulados ou cassados, e as multas podem chegar a R$ 1.000 por metro quadrado, além de outras penalidades previstas no Código de Obras. Profissionais envolvidos também poderão ser comunicados aos respectivos conselhos de classe e, havendo indícios de crime, à autoridade policial.

Digitalização e impacto urbano

A Lei nº 18.375 reforça a estratégia da Prefeitura de São Paulo de digitalizar processos urbanísticos, ampliar o uso de autodeclaração com responsabilização técnica e reorganizar o tratamento dado a obras públicas e infraestruturas essenciais, como as do transporte coletivo. Ao explicitar o enquadramento de estações e terminais no regime legal, a norma passa a orientar de forma mais clara como o licenciamento urbano dialoga com a mobilidade e o funcionamento da cidade.

Para ler o conteúdo integral da nova legislação, clicar no link: LEI Nº 18.375

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Alexandre Pelegi, jornalista especializado em transportes