Áreas em Vila Mariana, Belém-Norte e Vila Madalena somam 17,4 mil m²; modelo prevê participação da companhia nos resultados dos empreendimentos, com preservação das operações de transporte
ADAMO BAZANI
O Metrô de São Paulo selecionou a Brio Investimentos para negociar uma parceria destinada à construção de empreendimentos comerciais ou residenciais em áreas de três terminais de ônibus integrados às estações Vila Mariana, na Linha 1-Azul; Belém-Norte, na Linha 3-Vermelha; e Vila Madalena, na Linha 2-Verde. Juntos, os imóveis somam 17.426 metros quadrados e estão associados a estações que movimentam aproximadamente 207 mil passageiros por dia útil. A proposta prevê que a companhia estadual participe dos resultados financeiros dos projetos, utilizando seus terrenos como contribuição para os negócios.
A Brio teve sua proposta classificada como preferencial em 25 de setembro de 2026, após um chamamento público iniciado em março. A seleção abre a etapa de negociação das condições contratuais, incluindo a possível formação de fundos de investimento imobiliário dos quais o Metrô poderá participar como cotista. A empresa privada ficará responsável pela estruturação e pelo desenvolvimento dos empreendimentos, enquanto a estatal disponibilizará os imóveis, preservando as atividades de transporte. Os projetos dependerão de aprovações técnicas, financeiras e urbanísticas antes do início das construções.
Quais são os terminais e as áreas previstas
Os três imóveis estão distribuídos por regiões distintas da cidade de São Paulo, com características próprias de circulação de passageiros, ocupação urbana e integração entre ônibus e metrô.
| Terminal de ônibus | Linha do Metrô | Área disponível | Movimento da estação por dia útil |
|---|---|---|---|
| Vila Mariana | 1-Azul | 8.276 m² | Aproximadamente 105 mil passageiros |
| Belém-Norte | 3-Vermelha | 5.366 m² | Aproximadamente 60 mil passageiros |
| Vila Madalena | 2-Verde | 3.784 m² | Aproximadamente 42 mil passageiros |
| Total | 17.426 m² | 207 mil passageiros |
O Terminal Vila Mariana possui a maior área incluída no chamamento. Localizado em uma região com atividades comerciais, residenciais e de serviços, atende passageiros que utilizam a integração entre ônibus e a Linha 1-Azul.
O Terminal Belém-Norte está associado à estação Belém, na Linha 3-Vermelha, uma das ligações ferroviárias entre as zonas Leste e Oeste da capital. O projeto contempla a área do terminal norte, diferenciando-a das demais instalações de transporte existentes no entorno.
Já Vila Madalena, na Linha 2-Verde, apresenta uma área menor, mas está localizada em uma região com atividades comerciais e residenciais e circulação de passageiros que utilizam ônibus para acessar o sistema metroviário.
Os números de movimentação apresentados correspondem às estações associadas aos terminais e ajudam a dimensionar a circulação de pessoas nas áreas contempladas.
Como funcionará a parceria com a Brio Investimentos
A principal característica do modelo em estudo é a possibilidade de o Metrô participar diretamente dos resultados financeiros dos empreendimentos imobiliários.
Nos contratos tradicionais de utilização comercial de imóveis da companhia, a remuneração pode ocorrer por pagamentos fixos, valores mínimos garantidos ou percentuais vinculados ao faturamento das atividades instaladas nos terrenos.
Na nova proposta, a exploração poderá ocorrer por meio de fundos imobiliários, com participação da estatal como cotista em troca da disponibilização dos imóveis.
Assim, os resultados financeiros dependerão da estrutura efetivamente contratada, das receitas geradas e do desempenho dos empreendimentos.
A Brio Investimentos ficará encarregada da estruturação financeira e imobiliária dos projetos. Entre as atividades previstas estão a elaboração de estudos de viabilidade, definição dos empreendimentos, obtenção de licenças e contratação de incorporadoras e construtoras.
A proposta considera a realização das obras com recursos estruturados pelo parceiro privado, sem necessidade de aporte direto do Metrô para financiar as construções.
O formato permite à companhia buscar receitas decorrentes da exploração comercial e de eventual valorização imobiliária, mantendo sua participação no empreendimento.
A classificação da proposta da Brio representa uma etapa anterior à formalização definitiva da parceria. As condições dependerão das negociações entre as partes e das aprovações necessárias.
Passageiros de ônibus e metrô deverão ter embarques e desembarques preservados
Uma das condições centrais do chamamento público é a continuidade das funções de transporte dos três terminais.
Os projetos imobiliários deverão ser compatíveis com a circulação de passageiros, a operação dos ônibus e os acessos às estações do Metrô.
Isso envolve preservar os espaços necessários ao embarque e desembarque, à movimentação de pedestres e ao funcionamento das instalações de transporte.
Durante o desenvolvimento dos projetos, as soluções arquitetônicas e operacionais precisarão considerar a convivência entre os empreendimentos imobiliários e a infraestrutura existente.
A construção sobre ou junto a terminais de ônibus exige planejamento das áreas utilizadas pelos veículos, acessos viários, circulação de passageiros e integração com as estações ferroviárias.
Essas condições serão relevantes tanto para os usuários dos transportes públicos quanto para os futuros ocupantes dos empreendimentos.
Os projetos poderão contemplar usos residenciais, comerciais e de serviços, conforme os estudos de viabilidade econômica e as características urbanísticas de cada terreno.
O prazo de construção considerado no projeto é de até cinco anos a partir do início das respectivas obras, condicionado às etapas anteriores de estruturação, aprovação e contratação.
Metrô já recebe receitas de empreendimentos comerciais em estações
A exploração imobiliária de terrenos associados à rede metroviária faz parte da atividade da companhia há décadas.
Entre os exemplos estão os shopping centers Metrô Tatuapé, Boulevard Tatuapé, Santa Cruz, Corinthians-Itaquera e Tucuruvi, localizados junto a estações da rede.
Esses empreendimentos permitem a utilização econômica de áreas relacionadas ao sistema de transporte, com receitas destinadas à companhia conforme as condições de cada contrato.
Em 2023, os cinco centros comerciais proporcionaram aproximadamente R$ 76,1 milhões em receitas ao Metrô.
Um dos contratos utilizados como referência é o do Shopping Metrô Tucuruvi, firmado em 2005 e com prazo até 2054. Nesse caso, a remuneração considera a receita bruta do empreendimento ou um pagamento mínimo mensal garantido, prevalecendo o maior valor.
Outro exemplo envolve os shopping centers Metrô Tatuapé e Boulevard Tatuapé.
Em fevereiro de 2025, o Metrô anunciou um acordo de R$ 280 milhões relacionado à antecipação de pagamentos pela prorrogação dos contratos desses empreendimentos até 2097.
A experiência com os centros comerciais integra a política de obtenção de receitas adicionais à arrecadação de tarifas pagas pelos passageiros.
Receitas não tarifárias alcançaram R$ 609,4 milhões em 2025
Segundo informações financeiras do Metrô referentes a 2025, as receitas não tarifárias e outros recebimentos relacionados somaram R$ 609,4 milhões.
Desse total, R$ 446,77 milhões estavam associados ao segmento de desenvolvimento imobiliário.
Os resultados incluem receitas e operações extraordinárias, como antecipações de pagamentos contratuais, que influenciaram o desempenho financeiro do período.
O aproveitamento de terrenos associados às estações faz parte das alternativas utilizadas pela companhia para ampliar suas fontes de recursos.
Além dos valores arrecadados com o transporte de passageiros, a estatal pode obter receitas de atividades comerciais, exploração de espaços, publicidade e empreendimentos imobiliários.
Esses recursos integram a estrutura financeira da companhia e podem contribuir para suas necessidades de custeio, investimentos e manutenção, conforme a destinação e as condições contratuais aplicáveis.
A parceria em estudo com a Brio Investimentos representa uma modalidade distinta porque prevê a possibilidade de participação patrimonial do Metrô nos negócios imobiliários.
Chamamento começou em março; próximos passos envolvem negociações e aprovações
O processo teve início em 26 de março de 2026, quando o Metrô abriu o chamamento público para receber propostas de desenvolvimento imobiliário nos três terminais.
A iniciativa foi estruturada como oportunidade de negócio, permitindo a apresentação de diferentes soluções pelo mercado privado.
A seleção da proposta preferencial da Brio Investimentos ocorreu em 25 de setembro.
A partir dessa classificação, a companhia e a empresa poderão negociar as condições definitivas da parceria, incluindo a estrutura dos fundos, a participação de cada parte, os investimentos, a remuneração e os projetos destinados aos terrenos.
A formalização dependerá das análises e aprovações exigidas para esse tipo de operação.
Também serão necessárias as autorizações urbanísticas correspondentes aos empreendimentos definidos para cada área.
Os projetos serão avaliados individualmente, considerando as possibilidades construtivas dos terrenos e as exigências operacionais dos terminais.
A previsão de desenvolvimento imobiliário em até cinco anos está vinculada ao início das obras, cujas datas serão estabelecidas após as etapas de estruturação e aprovação.
Para os passageiros, a execução da parceria estará diretamente relacionada à manutenção da acessibilidade, da integração entre ônibus e metrô e das condições de circulação nas três instalações.
Adamo Bazani, jornalista especializado em transportes